Cartolarizzazione dei crediti: significato e spiegazione semplice

Lo scenario economico e sociale internazionale degli ultimi anni ha visto il susseguirsi di eventi che hanno avuto riflessi importanti sulla vita quotidiana delle famiglie. La pandemia, il conflitto russo-ucraino, il caro bollette e, in ultimo, la crescita dell’inflazione e l’aumento dei tassi di interesse, hanno eroso sensibilmente la capacità di spesa degli italiani, con la conseguenza che sempre più persone si ritrovano in una condizione di difficoltà economica. Inevitabilmente anche il mercato immobiliare e del credito risente di questa situazione, come dimostra l’aumento della percentuale di famiglie insolventi e di famiglie “in bilico” che hanno una serie di difficoltà a rispettare gli impegni con le banche e a ripagare le rate del mutuo sulla casa.

Questi dati sono confermati dalle analisi effettuate dall’Osservatorio SalvaLaTuaCasa, promosso da Esdebitami Retake e curato da Nomisma, che evidenziano come il numero delle aste giudiziarie sia in costante crescita nell’ultimo anno, fenomeno che riguarda sempre di più gli immobili residenziali e che tocca indistintamente tutte le aree geografiche della nostra penisola, da nord a sud.

In questo scenario si inserisce la soluzione della cartolarizzazione a valenza sociale promossa da Save Your Home, una nuova tipologia di cartolarizzazione dei crediti che ha come obiettivo primario quello di aiutare le famiglie italiane che sono in difficoltà con il pagamento del mutuo a non perdere la propria casa.

Vediamo cos’è e come funziona la cartolarizzazione dei crediti (e quindi dei debiti), per poi descrivere in breve il carattere innovativo e i vantaggi offerti dalla cartolarizzazione a valenza sociale a protezione degli immobili, chi può usufruirne e a quali condizioni. 

Cos’è e a cosa serve la cartolarizzazione del credito

La cartolarizzazione dei crediti è un istituto di ispirazione americana introdotto nel nostro ordinamento con la Legge 130/1999, denominata appunto “Disposizioni sulla cartolarizzazione dei crediti”. Si tratta di una soluzione di natura strettamente finanziaria che permette alle banche di vendere in blocco i propri crediti deteriorati a società finanziarie terze che, a loro volta, si occuperanno in autonomia di attuare le procedure di recupero credito nei confronti dei debitori.

Perché le banche hanno convenienza a cedere questo tipo di crediti? Il concetto è abbastanza semplice: le banche devono “ripulire” i propri bilanci da crediti che possono rappresentare delle sofferenze, ossia crediti che con buona probabilità non verranno più incassati, oppure che verrebbero recuperati solo dopo procedure dispendiose, sia per tempi che per costi. In questo modo riescono a ottenere immediata liquidità e a mantenere i conti in ordine. Infatti, non dovranno più procedere agli accantonamenti a cui sarebbero tenute a fronte di incassi problematici e potranno liberare tali importi per impiegarli in ulteriori impieghi (cioè prestiti). Inoltre, per legge, possono beneficiare di sgravi fiscali connessi a questa operazione. 

I crediti deteriorati possono essere di natura molto differente, sia per caratteristiche che per grado di rischio. Può trattarsi di mutui ipotecari o di altri crediti con garanzie reali, ma anche di semplici crediti chirografari, ossia crediti che come garanzia hanno la sola firma del debitore. 

Banca d’Italia ha classificato i crediti deteriorati in tre grandi macro-categorie:

  • Esposizioni scadute (PD – Past Due)
  • Inadempienze probabili (UTP – Unlikely To Pay)
  • Sofferenze (NPL – Non Performing Loans).

In genere, la soluzione adottata dalle banche è quella di creare pacchetti di crediti che comprendono posizioni debitorie eterogenee, il cui valore varierà a seconda della qualità del pacchetto.

Dall’altro lato, le società finanziarie che si fanno carico di questi pacchetti di crediti, denominate società veicolo di cartolarizzazione o Special Purpose Vehicle (SPV), hanno il vantaggio di acquistare crediti a un prezzo inferiore rispetto al loro effettivo valore, anche in virtù del rischio a cui si espongono. 

Queste società, però, hanno dalla loro parte la capacità di porre in essere pratiche di recupero crediti più aggressive nei confronti dei soggetti debitori, perdendo quel rapporto personale che si può creare tra banche e famiglie indebitate e riuscendo, di conseguenza, a recuperare una gran parte dei crediti acquistati e a conseguire profitto per sé e per gli investitori.

La cartolarizzazione a valenza sociale: chi può farla e come funziona

A fronte di una maggiore tutela nei confronti degli istituti di credito, in molti casi questo sistema ha acuito i problemi delle famiglie con una situazione debitoria complessa. Le SPV, infatti, cercano di risolvere quanto più velocemente possibile situazioni che potrebbero essere trattate anche in maniera diversa, sottoponendo i debitori a pressioni importanti. L’esempio più pertinente in questo senso è proprio quello della cartolarizzazione dei mutui ipotecari (detta anche cartolarizzazione immobiliare) che può comportare la vendita rapida dell’immobile all’asta giudiziaria con l’obiettivo di far rientrare immediatamente liquidità nelle casse delle SPV.

Per far fronte a questa situazione, con la Legge di Bilancio del 2020, il legislatore ha modificato e integrato la Legge 130/99 istituendo la cartolarizzazione a valenza sociale, così denominata perché si propone di avere un impatto positivo sulla vita delle famiglie indebitate. 

Descritta in poche parole, questa soluzione di recente introduzione opera in questo modo: il debitore, che non è riuscito a pagare in tutto o in parte le rate del mutuo e vede pignorata la sua casa, può fare istanza alla banca (o alla SPV che ha acquistato il credito tramite la cartolarizzazione) per sottoscrivere un contratto di affitto sullo stesso immobile pignorato, prima che la casa venga venduta sul mercato all’asta giudiziaria.

Il risultato benefico è che il debitore non sarà costretto a lasciare l’immobile e potrà continuare a vivere nella stessa casa.

In queste operazioni entrano in gioco altre due figure, espressamente previste dalla normativa:

  1. una Reo.Co. (Real Estate Owned Company), società a sua volta emanazione della SPV cessionaria del credito, generalmente posseduta per intero dalla SPV stessa, che si intesta l’immobile esecutato con una funzione strumentale di gestione, valorizzazione immobiliare e rivendita a terzi;
  2. una APS (Associazione di Promozione Sociale), iscritta nell’apposito registro da almeno cinque anni, che si occuperà – senza finalità di lucro – di affiancare e tutelare il debitore nella sottoscrizione del contratto di locazione.

Per le famiglie indebitate, però, non è sempre possibile fare istanza di cartolarizzazione a valenza sociale, si può procedere solo dopo un’attenta valutazione della situazione economica e reddituale, in modo da garantire criteri minimi di solvenza del contratto di affitto.

SalvaLaTuaCasa, la novità introdotta da Esdebitami Retake e Save Your Home

Sfruttando la modifica alla legge, Save Your Home (SYHO) ha introdotto un’ulteriore novità all’istituto della cartolarizzazione a valenza sociale, creando il servizio SalvaLaTuaCasa.

Con l’intervento della nostra società Benefit, il contratto di affitto previsto dalla normativa diventa un contratto di Rent to buy, ossia un “affitto finalizzato al riacquisto totale dell’immobile”, una soluzione che amplifica fortemente il carattere sociale dell’operazione e offre al debitore numerosi vantaggi:

  1. Prima che la casa venga venduta all’asta, grazie all’intervento di investitori etici, Save Your Home estingue totalmente il debito con la banca, liberando il debitore dalle pressioni dei creditori.
  2. La famiglia sottoscrive il contratto di Rent to buy con Save Your Home e può restare a vivere nella stessa abitazione. Le rate pagate per l’affitto sono calcolate sulla base delle reali possibilità economiche della famiglia indebitata e, soprattutto, sono considerate come un anticipo sul futuro riscatto dell’immobile.
  3. Dopo 36 mesi, il debitore potrà acquisire nuovamente la piena proprietà della casa versando la parte residua del mutuo non ancora pagata alla banca, diminuita dell’importo totale versato come anticipo durante i mesi del Rent to buy, senza nessun interesse.
  4. Se per qualsiasi motivo il debitore non vuole o non può riscattare l’immobile alla fine del contratto di Rent to buy, Save Your Home lo supporta nella vendita dell’immobile al valore di mercato in quel momento (generalmente più alto del valore dell’immobile stesso). Qualsiasi eccedenza rispetto al debito iniziale generata dalla vendita della casa resta alla famiglia in difficoltà, amplificando la portata sociale dell’intervento.

La soluzione offerta da SalvaLaTuaCasa sta rivoluzionando il mondo del credito immobiliare e si pone come una via d’uscita serena per famiglie, banche e investitori etici, con l’obiettivo di preservare le persone in difficoltà dalle logiche della speculazione immobiliare.

Vivere momenti di difficoltà economica è una situazione spiacevole che può succedere a chiunque, anche inconsapevolmente. Per questo abbiamo studiato un percorso etico che può aiutarti concretamente a liberarti dai debiti e salvaguardare il tuo diritto all’abitazione.

Stai cercando una soluzione concreta al pignoramento?
Contatta Esdebitami Retake per approfondire i vantaggi di SalvaLaTuaCasa. 

 

Crediti immagine di copertina: Inna Dodor/Shutterstock.com

 

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Luigi Ursino

è giurista con un'esperienza ultraquarantennale nel campo della consulenza immobiliare e creditizia. È specializzato nell’analisi della capacità di indebitamento di privati ed aziende nei confronti del sistema bancario e finanziario ed esperto in materia di sovraindebitamento. Dopo aver fondato network nazionali di mediazione creditizia, oggi è Presidente di Esdebitami Retake e presiede il Comitato Tecnico Scientifico che supporta le scelte aziendali con contributi di ricerca e studio.

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