Cosa succede quando la casa va all’asta

Quando si hanno dei debiti che non si riesce a ripagare una delle possibili conseguenze è il pignoramento della casa e la sua vendita all’asta. Si tratta di una situazione che può riguardare anche la prima casa, purtroppo, per cui è importante sapere come funziona questo procedimento, come ci si arriva e cosa fare se ci si trova in una situazione economicamente difficile, che potrebbe portare a un esito come questo. 

Cerchiamo dunque di capire insieme cosa succede quando la casa va all’asta, quali conseguenze comporta e se esistono delle soluzioni per salvare l’immobile.

Casa all’asta: cosa significa?

Quando la casa va all’asta significa che è stata sottoposta a pignoramento dietro richiesta di una banca o di chi vanta un credito nei confronti del debitore, nel tentativo di recuperare quanto dovuto tramite la vendita forzata del bene. In generale, si usa parlare di “prima casa” quando si tratta dell’unica casa posseduta dal debitore oppure, se questi possiede più case, di quella in cui risiede. Malgrado spesso si creda il contrario, anche la prima casa può essere messa all’asta.

L’abitazione viene messa all’asta tramite l’atto di un ufficiale giudiziario che avvia la procedura di espropriazione forzata. Il pignoramento immobiliare è preceduto da alcuni passaggi specifici. Può essere avviato solo da parte di un creditore che possiede un titolo esecutivo, ossia il titolo che consacra il suo diritto a ricevere la somma richiesta. Procuratosi un titolo esecutivo, il creditore provvede alla notifica dell’atto precetto, atto con cui si intima al debitore di adempiere all’obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un lasso di tempo determinato dalla legge. Se ciò non avviene, si procede con il pignoramento.

Cosa succede quando una casa va all’asta

Avviata la procedura di pignoramento sarà comunemente nominato, tra l’altro, un perito, con il compito di visionare l’immobile per accertarne le condizioni e il valore. Successivamente verrà fissata la data dell’asta stabilendo un prezzo minimo in relazione alla perizia effettuata dal perito (in gergo chiamato “base d’asta”). 

Se durante l’asta non viene presentata nessuna offerta si parla di asta “andata deserta”: ciò comporta per il tribunale dover abbassare il prezzo minimo della casa fino al 25%, ribasso che può arrivare al 50% dopo il quarto tentativo di vendita fallito. Occorre poi tenere presente che, a causa della lunghezza delle procedure esecutive, la base d’asta talvolta risulta essere inattuale e inadeguata rispetto al valore di mercato.

I continui ribassi di valore hanno conseguenze negative per il debitore poiché il ricavato potrebbe non essere sufficiente per coprire tutta la somma dovuta al creditore o ai creditori, se più di uno. Se la somma ricavata dall’asta non basta per soddisfarli, questi ultimi potranno quindi aggredire altri beni del debitore, ma anche procedere con il pignoramento del suo stipendio o della pensione.

In caso di continue aste andate deserte, il giudice può decidere di “estinguere la procedura esecutiva”, quindi di ritirare definitivamente la casa dall’asta: il debito, pertanto, resterebbe ancora insoluto.

Amici o parenti del debitore possono comprare la casa all’asta? Si, in base all’art. 571 c.p.c. chiunque, tranne il debitore, è ammesso a partecipare all’asta. Ciò significa che anche i parenti o gli amici del debitore possono depositare offerte di acquisto purché agiscano nel proprio esclusivo interesse e non in quello del debitore.

Casa all’asta: cosa cambia quando il creditore è l’Agenzia delle Entrate?

La prima casa è sempre pignorabile, tuttavia c’è un’eccezione. L’Agenzia delle Entrate, infatti, non può pignorare la prima casa se si è in presenza di queste condizioni:

  • il debitore non ha altri immobili se non quello in cui abita;
  • l’abitazione è adibita a civile abitazione;
  • la casa costituisce l’indirizzo di residenza del debitore;
  • l’immobile non è considerato un’abitazione di lusso.

Per maggiori dettagli rispetto a quando il bene è pignorabile in casi diversi da questi, invitiamo a consultare la pagina dell’Agenzia delle Entrate

Comunque, anche nei casi in cui non può avviare la procedura direttamente, l’Agenzia delle Entrate può lo stesso partecipare. Ciò significa che se il debitore ha altri creditori e uno di questi apre la procedura di pignoramento, l’Agenzia delle Entrate può prendervi parte al fine di ottenere quanto le spetta. 

La casa può essere messa all’asta se sono presenti minori o disabili?

Molti si chiedono se la casa possa essere messa all’asta se è occupata da minori o persone disabili: anche in queste circostanze la vendita è possibileIn questi casi l’unica discrezionalità lasciata al Giudice è quella di concedere la possibilità di una proroga e di chiedere un intervento dei servizi sociali per aiutare la famiglia in difficoltà a trovare una sistemazione alternativa. Peraltro, ai sensi dell’art. 560 co. 3 c.p.c., di regola e salve eccezioni il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino alla pronuncia del decreto di trasferimento.

Cosa accade dopo l’asta immobiliare?

Come accennato, fino a quando non arriva il decreto di trasferimento attraverso cui il giudice assegna definitivamente la casa a un nuovo proprietario, il debitore resta tendenzialmente in possesso dell’immobile e può continuare a viverci. Tale decreto fa sì che la proprietà dell’abitazione venduta venga trasferita a colui che si è aggiudicato l’asta (chiamato aggiudicatario), che diventa a tutti gli effetti il nuovo proprietario esclusivo.

Il decreto di trasferimento è un titolo esecutivo e obbliga all’immediata liberazione dell’abitazione. Se questo non avviene perché il debitore si rifiuta, l’aggiudicatario può avviare una procedura per ottenere il rilascio forzato dell’immobile attraverso l’ufficiale giudiziario.

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Crediti immagine di copertina: dny3d/Shutterstock.com

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Luigi Ursino

è giurista con un'esperienza ultraquarantennale nel campo della consulenza immobiliare e creditizia. È specializzato nell’analisi della capacità di indebitamento di privati ed aziende nei confronti del sistema bancario e finanziario ed esperto in materia di sovraindebitamento. Dopo aver fondato network nazionali di mediazione creditizia, oggi è Presidente di Esdebitami Retake e presiede il Comitato Tecnico Scientifico che supporta le scelte aziendali con contributi di ricerca e studio.

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