Come funziona un mutuo e cosa sapere prima di richiederne uno

Il mutuo rientra tra i contratti attraverso i quali le banche prestano del denaro a un privato o un’azienda. Costituisce una delle attività di prestito più antiche basti pensare che le prime testimonianze risalgono al tempo dei Romani e oggi è comunemente usato per acquistare o ristrutturare un immobile o per accedere più in generale a una somma di denaro. Nella quotidianità, quindi, si sente spesso parlare di mutuo essendo una soluzione molto diffusa, ma non sempre si conoscono a fondo il suo funzionamento e gli aspetti che lo caratterizzano. 

In questo articolo, quindi, abbiamo deciso di approfondire l’argomento per fornirti tutte le informazioni più importanti su questo genere di contratto. Scopri dunque cos’è un mutuo, come richiederlo, i costi e i requisiti per ottenerlo.

Cos’è il mutuo e le caratteristiche di questo contratto

Il mutuo è tra i principali contratti bancari. Nello specifico si tratta di un contratto con il quale la banca o l’istituto finanziario (detto mutuante) consegna al richiedente (chiamato mutuatario) una somma di denaro o altro bene fungibile (termine che identifica quei beni che possono essere scambiati con altri dello stesso genere, proprio come il denaro). 

Il mutuo deve avere forma scritta e rientra tra i contratti reali: ciò significa che viene considerato legalmente compiuto solo nel momento in cui il mutuatario riceve la somma. Inoltre, è a titolo oneroso, quindi la banca presta il denaro in cambio di un costo che si concretizza negli interessi, definiti anche “corrispettivi”. Questi ultimi possono essere stabiliti al momento della stipulazione del contratto (definiti interessi convenzionali) oppure essere fissati dalla legge, se non vengono specificati in un contratto (in tal caso si parla di interessi legali).

Il mutuo si differenzia dal prestito sia per le tempistiche di restituzione dell’importo, che nel mutuo sono nettamente più lunghe, sia per la somma che può essere richiesta, che è maggiormente elevata. Il mutuo, poi, è quasi sempre finalizzato, dunque viene concesso per uno specifico scopo.

Le tipologie di mutuo

Si distinguono due tipologie di mutuo o, più genericamente, di finanziamento:

  • ipotecario;
  • chirografario.

Nel mutuo ipotecario il mutuante richiede una garanzia reale sulla somma prestata attraverso l’iscrizione di un’ipoteca su un bene di proprietà del mutuatario o di un terzo. L’ipoteca è una forma di garanzia per la banca che la tutela dall’eventuale insolvenza del debitore. Grazie ad essa, infatti, l’istituto di credito acquista il ruolo di creditore privilegiato e, in caso di mancata restituzione dell’importo concesso, potrà espropriare i beni vincolati da ipoteca.

Il mutuo ipotecario rientra nei crediti fondiari, nati per favorire le vendite, l’acquisto e la ristrutturazione dei beni immobili. Nella prassi, una banca regolarmente iscritta all’ABI (Associazione Bancaria Italiana) può concedere un mutuo fino a un massimo dell’80% del valore dell’immobile. Il restante 20% deve essere versato dal mutuatario.  

Il mutuo chirografario, invece, non viene garantito da un bene reale ma da una firma, come quella di un fideiussore o del mutuatario stesso. In questo caso, quindi, il mutuatario garantisce la restituzione del denaro mettendo a disposizione tutto il suo patrimonio o quello di un terzo. 

I tassi di interesse del mutuo

Come anticipato, sul denaro concesso si applica un tasso d’interesse che può essere:

  • Fisso: prevede un tasso uguale e rate dello stesso importo per tutta la durata del mutuo.
  • Variabile: l’importo varia in base al tasso dell’indice Euribor, con una rata più alta o più bassa in rapporto all’andamento dell’indice di mercato. In questo caso il calcolo complessivo dell’importo del mutuo può variare, aumentando o diminuendo nel tempo.
  • Tasso CAP: si prevede una rata variabile, ma nel contratto viene fissato un limite massimo oltre il quale il tasso non può alzarsi.
  • Rata fissa e tasso variabile: il mutuo ha una rata fissa, ma una durata variabile nel tempo.

Il tasso d’interesse determina il piano di ammortamento che può comprendere rate mensili, trimestrali o annuali. Il piano di ammortamento, inoltre, può essere alla francese o all’italiana: la differenza fra i due metodi di calcolo, in buona sostanza, è legata alla percentuale di capitale che viene ammortizzato (cioè restituito) con ciascuna delle rate. 

Come funziona un mutuo: dai requisiti ai costi necessari

Nella pratica, il mutuo prevede la concessione di una somma di denaro che, come accennato, quasi sempre è finalizzata a uno scopo preciso, come l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile. Questo avviene previa sottoscrizione di un contratto, definito contratto di mutuo. Vediamo meglio le sue peculiarità.

Gli obblighi del mutuatario

Il mutuatario avrà due obblighi:

  1. restituire la somma dovuta;
  2. pagare gli interessi.

La somma ottenuta dovrà essere restituita attraverso una serie di rate secondo il piano di ammortamento previsto. Le rate saranno composte da una quota capitale e da una quota di interessi. Se si verificano ritardi nei pagamenti si applicano gli interessi di mora,  una sorta di “penale” stabilita per legge nel caso in cui non vengano rispettate le scadenze pattuite.

È importante precisare che la banca, una volta concesso un mutuo, non può recedere dal contratto chiedendo indietro il denaro. Il mutuatario, infatti, gode del cosiddetto “beneficio del termine”, ossia il diritto di essere certo che, fin quando paga regolarmente, il contratto rimane in essere fino alla sua scadenza. 

Al contrario, se il mutuatario non riesce a pagare il mutuo e viene meno al versamento di almeno sette rate, anche non consecutive, la banca può recedere dal contratto, applicando la decadenza dal beneficio del termine.

Cosa serve per ottenere un mutuo? Requisiti e aspetti importanti

Per ottenere un mutuo è necessario essere maggiorenni, avere cittadinanza italiana e possedere specifici requisiti di carattere creditizio, tra cui rientrano la titolarità di un conto corrente “movimentato” (quindi con entrate e uscite costanti), il fatto di non essere segnalati in CRIF, la presenza di un reddito certo e lo stato patrimoniale

Oltre a questo, prima di concedere un mutuo la banca farà un calcolo basato su:

  • rapporto rata-reddito (debt to income);
  • rapporto mutuo-prezzo di acquisto (loan to value).

Il rapporto rata-reddito riguarda il raffronto tra l’impegno che si va ad assumere con il mutuo e il reddito del mutuatario, calcolato al netto di altri prestiti o finanziamenti ricevuti. In linea di massima questo rapporto è espresso in percentuale, per cui l’importo delle rate di mutuo non deve superare il 30% della capacità patrimoniale di un soggetto.

Il rapporto mutuo-prezzo di acquisto, invece, è la percentuale di denaro che la banca finanzia in base al valore dell’immobile. In genere le banche non finanziano il 100% del valore, ma richiedono un contributo da parte del cliente; inoltre, come abbiamo visto, nel caso dei crediti fondiari l’importo massimo è pari all’80%.

Questi due rapporti (debt to income e loan to value) incidono sulla possibilità di ottenere o meno un mutuo. Infatti, una percentuale bassa indica un minor rischio per le banche e, come tale, favorisce la concessione del finanziamento. Al contrario, una percentuale elevata sta a indicare una maggiore esposizione dell’istituto di credito e, di conseguenza,  la necessità di maggiori garanzie.

Quali sono i documenti necessari per il mutuo?

Verificate le garanzie, la banca richiederà una serie di documenti relativi al reddito del mutuante (come buste paga, cedolino pensionistico, CUD, 730, Modello Unico) e relativi all’immobile, in particolare:

  • proposta di acquisto;
  • dati catastali;
  • planimetrie;
  • certificazione energetica;
  • concessione edilizia per le nuove costruzioni;
  • attestazione di proprietà del venditore (rappresentata in genere dall’atto di acquisto).

Quali sono, invece, i costi di un mutuo? Vediamolo insieme.

I costi di un mutuo

Altro aspetto da considerare sono i costi. Oltre agli interessi applicati dalla banca, infatti, si prevede una serie di spese aggiuntive di carattere burocratico come:

  • costi di istruttoria: sono le spese che la banca applica per la pratica;
  • perizia sull’immobile: da parte del perito della banca viene condotta una verifica sul bene in base ai documenti catastali;
  • spese notarili, necessarie per l’atto di compravendita e per quello di mutuo;
  • iscrizione dell’ipoteca;
  • polizza sul mutuo: alcune banche richiedono una polizza sulla casa, una polizza sulla vita e per la perdita del lavoro;
  • tasse e imposte.

Ora che conosciamo gli aspetti più importanti di un mutuo, passiamo all’ultimo step: come viene erogato il finanziamento?

Come si eroga il mutuo

Prendiamo l’esempio di un mutuo ipotecario su un immobile con stipula davanti al notaio. La procedura prevede che, una volta concluse le verifiche da parte della banca e valutata la pratica del mutuo con esito positivo, l’erogazione avvenga il giorno stesso in cui si effettua l’acquisto.

Il venditore e l’acquirente (ossia il mutuatario) si incontrano quindi davanti al notaio, in genere presso il locali della banca. In questa sede l’acquirente compra la casa e, in tempo reale, comunica di fatto alla banca la sottoscrizione della compravendita. La banca, a sua volta, concede il mutuo con iscrizione dell’ipoteca, trasferendo il denaro sul conto del mutuatario. Quest’ultimo, sempre davanti al notaio, effettua il pagamento al venditore per completare il contratto.

Come si calcola il mutuo? Un esempio pratico

Vediamo ora un esempio concreto e semplificato di come si calcola un mutuo. Poniamo che Tizio ottiene un mutuo che ha questi parametri:

  • importo richiesto: 200.000 euro;
  • tasso di interesse: 4%;
  • durata del mutuo: 30 anni;
  • scadenza delle rate: una al mese.

Considerati questi elementi, Tizio dovrà pagare ogni mese una rata di 954,83 euro per 30 anni. Al termine di questo lasso di tempo, avrà versato alla banca, per capitale ed interessi, un totale di 343.739,00 euro.

Sottoscrivere un mutuo, un’operazione da valutare con attenzione

Come abbiamo visto, richiedere e ottenere un mutuo è un’operazione delicata, da valutare con attenzione in base alla proprie esigenze e possibilità. Oggi esistono varie offerte da parte delle banche ma, in ogni caso, è importante approcciarsi a questo strumento con consapevolezza e considerando tutti gli aspetti che lo compongono, dal tipo di tasso di interesse applicato ai costi complessivi, passando per la durata e il piano di ammortamento proposti.

Conoscere le modalità di accesso al credito e le opzioni di finanziamento oggi disponibili è fondamentale per muoversi in questo ambito con maggiore sicurezza e per scegliere le proposte più adatte alle nostre esigenze. Se vuoi sapere di più non solo su questi argomenti, ma anche sui temi legati al debito e alle soluzioni per uscire da una situazione di sovraindebitamento, ti invitiamo a iscriverti alla newsletter e a leggere il blog di Esdebitami Retake per trovare tutte le informazioni che cerchi.

 

Crediti immagine di copertina: Africa Studio/shutterstock.com

 

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Luigi Ursino

è giurista con un'esperienza ultraquarantennale nel campo della consulenza immobiliare e creditizia. È specializzato nell’analisi della capacità di indebitamento di privati ed aziende nei confronti del sistema bancario e finanziario ed esperto in materia di sovraindebitamento. Dopo aver fondato network nazionali di mediazione creditizia, oggi è Presidente di Esdebitami Retake e presiede il Comitato Tecnico Scientifico che supporta le scelte aziendali con contributi di ricerca e studio.

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