Pignoramento della prima casa: quando è possibile?

Come proteggersi dal pignoramento della prima casa? Si tratta di una delle domande che i proprietari di immobili si pongono più spesso quando si trovano in condizioni di difficoltà economica, perché il mancato pagamento di un mutuo o più in generale di un debito può portare a un’azione legale sui beni di proprietà mobili e immobili. Con il pignoramento, la casa viene venduta all’asta, il che significa che il debitore dovrà lasciare l’abitazione e che ne perderà la proprietà. 

Cerchiamo dunque di capire meglio, attraverso questa guida pratica, come funziona il pignoramento della prima casa, quando la prima casa è impignorabile e cosa fare in queste circostanze.

Cos’è il pignoramento?

Il termine pignoramento fa riferimento a un atto di espropriazione forzata di un bene, a seguito del quale viene effettuata la sua vendita: la somma ottenuta sarà quindi impiegata per soddisfare le richieste del creditore

Per subire un pignoramento la persona deve aver assunto un’obbligazione, come un prestito bancario, un mutuo, un finanziamento, oppure avere dei debiti con l’Agenzia delle Entrate o di natura privata, e risultare inadempiente, ovvero non essere riuscita a pagare il proprio debito del tutto o in parte. Il pignoramento, peraltro, è spesso la conseguenza di una situazione di sovraindebitamento, una condizione di squilibrio economico che non permette di far fronte in maniera regolare ai pagamenti. 

Con il pignoramento, quindi, il creditore avrà accesso a una procedura legale attraverso cui ottenere la vendita della casa all’asta e utilizzare il ricavato per soddisfare i suoi diritti.

Ecco quali sono i principali elementi che caratterizzano il pignoramento:

  • la prima casa è sempre pignorabile, salvo alcune eccezioni;
  • per effettuare il pignoramento è necessario un titolo esecutivo;
  • un’abitazione può essere pignorata anche se il debito corrisponde a una somma minima, molto al di sotto del valore dell’immobile.

Cerchiamo ora di capire chi può effettuare il pignoramento della casa e quando la prima casa è, invece, impignorabile. 

Chi può pignorare un immobile?

Il pignoramento di un immobile, dunque, rientra tra gli atti di esecuzione forzata finalizzati a permettere al creditore di ottenere il recupero della somma a lui dovuta. Può avvenire solo da parte di un creditore in possesso di un titolo esecutivo, ossia del titolo che attesta il diritto del soggetto a ricevere il pagamento. 

Il pignoramento della casa può essere richiesto, ad esempio, da:

  • una banca in possesso di un contratto di mutuo sottoscritto dal debitore;
  • una finanziaria con cui è stato stipulato un prestito;
  • un creditore privato;
  • l’Agenzia delle Entrate (solo in certi casi);
  • un coniuge con diritto agli alimenti per le somme che non gli sono state pagate.

Quando la prima casa è impignorabile

La casa del debitore può essere sempre pignorata da un creditore, indipendentemente dall’importo complessivo del debito e dal valore dell’immobile. Ad esempio, se si ha un credito di 5.000 euro si avrà la possibilità di pignorare anche un immobile del valore di 100.000 euro. 

Tuttavia, per la ricordata regola esiste un’unica eccezione: se il creditore è l’Agenzia delle Entrate. In questo caso l’Agenzia non potrà dare corso all’esecuzione sulla prima casa se:

  • si tratta dell’unico immobile di proprietà del debitore;
  • il soggetto e la sua famiglia vi hanno la residenza anagrafica;
  • l’immobile non è considerato un bene di lusso;
  • l’immobile è a utilizzo abitativo.

È importante precisare che la legge fa riferimento al concetto di unica casa, e non di prima casa. Ciò significa che se il debitore è proprietario di 2 o più immobili l’Agenzia delle Entrate potrà procedere al pignoramento se ricorrono le seguenti condizioni: 

  • il debito nei confronti del Fisco è maggiore di 120.000 euro;
  • il valore complessivo degli immobili di proprietà è superiore a 120.000 euro;
  • l’Agenzia delle Entrate ha iscritto ipoteca sull’immobile e sono trascorsi 6 mesi senza che ci sia stato il pagamento o una richiesta di rateizzazione del debito.

Occorre specificare che anche nei casi di impignorabilità dell’immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate, se il pignoramento è stato attivato da un altro creditore, l’Agenzia potrà comunque intervenire nella procedura.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate può in ogni caso iscrivere ipoteca sull’immobile.

Qual è la differenza tra ipoteca e pignoramento?

Ipoteca e pignoramento sono istituti giuridici con valenze e scopi differenti. Il pignoramento, infatti, è il primo atto dell’esecuzione forzata che, successivamente, porterà alla a vendita coattiva del bene al fine di soddisfare il creditore. L’ipoteca, invece, è una forma di garanzia che può utilizzare il creditore per avere un diritto di prelazione sull’immobile. Esempio tipico è l’ipoteca volontaria iscritta sulla prima casa nel momento in cui si sottoscrive un mutuo presso una banca o si richiede un prestito per liquidità: grazie ad essa, in caso di vendita per pignoramento, l’istituto di credito avrà il diritto sugli altri creditori di soddisfare per primo i propri crediti. Peraltro, può iscriversi ipoteca su di un bene anche su base non volontaria, ad esempio con una ipoteca giudiziale (che il creditore può iscrivere, ad esempio, quando ha ottenuto una sentenza di condanna nei confronti del debitore).

Ma come funziona, nella pratica, il pignoramento della casa? Quali sono gli step principali in cui si articola e che portano alla vendita all’asta? Vediamoli insieme. 

I passaggi che portano al pignoramento della casa

Perché si verifichi il pignoramento il debitore deve essere risultato inadempiente ai propri obblighi. Di frequente, il debitore si può trovare in un generale stato di insolvenza, o più propriamente sovraindebitamento, ovvero nell’incapacità di far fronte a uno o più debiti sottoscritti.

I termini e le modalità per iniziare la procedura variano in base alla natura del debito e/o del creditore. Ad esempio, secondo l’articolo 1186 del Codice Civile, il creditore ha diritto di chiedere l’immediato pagamento dell’intero importo residuo per capitale (oltre che per le rate impagate) qualora siano scaduti i termini fissati nel contratto e il debitore risulti inadempiente: ciò significa, sempre ad esempio, che in caso di mutuo o di prestito in genere, una banca o una finanziaria possono agire con il pignoramento per l’intero importo del debito anche in presenza di poche rate che risultano insolute.

In base al Testo Unico Bancario, aggiornato alla Legge del 23 dicembre 2021 n. 238, si parla di “rata insoluta” quando sono trascorsi 180 giorni dalla sua scadenza e questa non viene saldata. Si parla invece di “ritardato pagamento” se questo avviene tra i 30 e i 180 giorni dalla scadenza della rata; può essere richiesta la risoluzione del contratto per ritardato pagamento, se questo avviene per sette volte, anche non consecutive. 

Quando il debitore risulta inadempiente il creditore può agire attraverso vie legali per ottenere la soddisfazione del suo diritto. La prassi vuole che venga inviata una raccomandata al debitore per informarlo del fatto che è decaduto dalla possibilità di pagamento rateale e per richiedere il pagamento di quanto dovuto in un’unica soluzione entro il termine di massimo 5/7 giorni. Una volta che i termini sono scaduti, il creditore può rivolgersi al giudice al fine di ottenere un titolo esecutivo in osservanza del quale il debitore dovrà eseguire il pagamento. Ad esempio, potrà avvalersi di una sentenza a suo favore oppure di un decreto ingiuntivo esecutivo (ricordiamo però che vi sono anche titoli esecutivi c.d. stragiudiziali e che, tra questi, il contratto di mutuo fondiario, stipulato per atto pubblico, ha già di per sé valore di titolo esecutivo). 

Il diritto del creditore riconosciuto dalla sentenza o dal decreto ingiuntivo dovrà essere fatto valere nei confronti del debitore attraverso, anzitutto, la notifica dell’atto di precetto, ossia un’intimazione con cui si richiede il pagamento entro un termine non inferiore a 10 giorni. Se il soggetto insolvente non adempie a quanto dovuto, si passerà al pignoramento vero e proprio, con il quale inizia la procedura di esecuzione forzata che può portare alla vendita all’asta del bene pignorato. È proprio durante la procedura esecutiva che diventa rilevante la presenza di una iscrizione di ipoteca sulla casa al fine di salvaguardare il diritto di prelazione del creditore nel caso ci fossero altri soggetti creditori (in caso di pignoramenti successivi o di c.d. ‘intervenuti’ nella procedura).

Cosa succede se la casa è cointestata?

Anche una casa cointestata può essere pignorata? Rispondiamo affermativamente, tuttavia la procedura avverrà in modo diverso. Infatti, il giudice dovrà prima considerare se è possibile suddividere l’immobile: in questa circostanza sarà oggetto dell’azione di pignoramento solo la parte spettante al debitore. La decisione di dividere l’immobile viene presa dal giudice analizzando le caratteristiche della casa, come la presenza di due entrate, di un certo numero di stanze, oltre ai costi necessari per attuare le opere murarie.

Se invece l’operazione di divisione non è realizzabile, si potrà passare, tra le varie opzioni possibili, alla vendita dell’intero immobile all’asta: in questo caso, prima di adempiere alle richieste del creditore, dall’importo ricavato verrà sottratto il 50% della somma che sarà concessa al cointestatario. La restante parte, a carico del proprietario insolvente, verrà impiegata per estinguere il debito fino alla somma necessaria.

Quali sono gli effetti del pignoramento della casa?

Una volta effettuato il pignoramento, inizia la procedura che, salvo il caso di assegnazione del bene ai creditori, porta alla vendita della casa, in via diretta o all’asta. In questo ultimo caso, all’asta potrà partecipare chiunque abbia interesse ad acquisire l’immobile. Una volta conclusa la vendita, il denaro sarà utilizzato per soddisfare le spese di procedura e i creditori in base al loro diritto di prelazione: il debitore e la famiglia dovranno lasciare libero l’immobile. L’ordine di liberazione potrebbe comunque in certi casi essere emesso anche prima del decreto di trasferimento.

Nel caso in cui la somma ottenuta sia superiore all’importo del debito da restituire, la quota restante verrà consegnata al debitore. Tuttavia spesso capita il contrario, ossia che la vendita all’asta non riesca a soddisfare quanto dovuto, determinando una successiva azione di pignoramento anche su altri beni del debitore. Per questo è importante evitare di trovarsi con una procedura di pignoramento in corso o avere modo di intervenire per tempo. 

Come sapere se la casa è stata pignorata?

Verificare la presenza di un pignoramento su una casa è utile al fine di evitare la vendita all’asta, dato che, anche se è iniziata la procedura, c’è ancora la possibilità di agire al fine di evitare l’espropriazione forzata dell’immobile. Inoltre, la visura è di fondamentale importanza anche nel caso in cui si volesse acquistare un’abitazione. Infatti, con la presenza di un pignoramento, ci si troverebbe con un immobile che in qualunque momento potrebbe essere soggetto a vendita forzata; quindi, per evitare questa evenienza, il nuovo proprietario sarebbe costretto a estinguere il debito collegato al pignoramento, con un costo aggiuntivo. 

Come fare, dunque, per verificare l’esistenza di un pignoramento sulla prima casa? In primo luogo, ricordiamo che l’atto di pignoramento deve essere effettuato entro 90 giorni dalla notifica del precetto attraverso l’ufficiale giudiziario. Sia il proprietario dell’immobile sia chi ha intenzione di acquistarlo potrà affidarsi a un ente specializzato in ambito creditizio per chiedere di verificare la presenza di eventuali situazioni pendenti. 

Infine, si può effettuare una visura immobiliare, ovvero un controllo presso l’Ufficio del Territorio della competente Agenzia delle Entrate, in cui risultano riportati i dati catastali che identificano il bene, l’indicazione del proprietario o dei proprietari e la presenza di eventuali ipoteche o pignoramenti. Questo documento può essere richiesto da chiunque, anche senza assistenza legale, presso il sito dell’Agenzia delle Entrate

Cosa fare in caso di pignoramento immobiliare?

In caso di pignoramento immobiliare, l’errore da non commettere assolutamente è restare inerti – termine che indica la mancata comparizione o difesa nella procedura – mentre è importante comparire fin dall’inizio nel giudizio di esecuzione che è stato intentato dal creditore; solo intervenendo e partecipando al procedimento si potranno far valere le proprie ragioni ed eccezioni di fronte al Giudice dell’Esecuzione. 

Se sei interessato ad approfondire altri argomenti legati all’educazione finanziaria, ai debiti  e alla gestione delle proprie finanze, puoi leggere i contenuti del blog per trovare ulteriori informazioni e aggiornamenti su questi temi.

 

Crediti immagine di copertina: monticello/Shutterstock.com

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Luigi Ursino

è giurista con un'esperienza ultraquarantennale nel campo della consulenza immobiliare e creditizia. È specializzato nell’analisi della capacità di indebitamento di privati ed aziende nei confronti del sistema bancario e finanziario ed esperto in materia di sovraindebitamento. Dopo aver fondato network nazionali di mediazione creditizia, oggi è Presidente di Esdebitami Retake e presiede il Comitato Tecnico Scientifico che supporta le scelte aziendali con contributi di ricerca e studio.

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