Rent to buy: cosa vuol dire e quando conviene stipulare questo tipo di contratto?

Con l’espressione Rent to buy si fa riferimento a una particolare forma di contratto che prevede l’affitto di un immobile con la possibilità di acquistarlo alla fine del periodo di locazione. Questa soluzione è diventata sempre più popolare perché consente a chi non dispone dei mezzi finanziari necessari per l’acquisto immediato, o non ha in quel momento i requisiti richiesti per accendere un mutuo, di avvicinarsi in maniera più agevole allobiettivo “casa”

In questo approfondimento vedremo come funziona il Rent to buy, i suoi requisiti e la durata, risponderemo alle domande più frequenti sul tema e ti daremo tutte le informazioni di base per comprendere al meglio i vantaggi di questa tipologia di contratto

Cosa significa “Rent to buy”

Rent to buy significa letteralmente “affitto per comprare” ed è un contratto di compravendita di derivazione anglosassone, già molto diffuso in Gran Bretagna e negli Stati Uniti, che combina gli effetti di un contratto di affitto con quelli di un contratto preliminare di vendita: questi tipi di contratti vengono infatti definiti come “contratti misti”.

In pratica, sottoscrivendo il contratto di Rent to buy l’acquirente prende da subito possesso della casa, ne diventa il “conduttore” e si impegna a versare un canone mensile al venditore, in maniera molto simile a quanto succede con l’affitto. Una parte di questo canone, però, a differenza della semplice locazione, rappresenta un anticipo sull’eventuale acquisto finale dell’immobile. Infatti, al termine del periodo di locazione, se l’acquirente decide di esercitare il suo diritto contrattuale dovrà pagare una somma inferiore rispetto al prezzo fissato per l’acquisto dell’immobile, perché bisognerà sottrarre una parte di quanto versato sotto forma di canone durante i mesi precedenti

Il Rent to buy è stato introdotto nell’ordinamento italiano con il Decreto “Sblocca Italia” del 2014. Questo provvedimento è stato pensato per sostenere il mercato immobiliare in crisi, favorendo in particolar modo l’acquisto agevolato della casa da parte di chi ha difficoltà a ottenere un mutuo dalla banca. 

In realtà, però, si tratta di un contratto applicabile genericamente a qualsiasi tipo di immobile, sia a uso residenziale sia a uso commerciale o turistico (per esempio terreni agricoli, negozi, capannoni, eccetera), fino ai fabbricati in corso di costruzione. 

Che differenza c’è tra Rent to buy e “affitto con riscatto”?

Spesso si tende a confondere il Rent to buy con il contratto di “affitto con riscatto”. Pur essendo contratti simili, sono diversi sia dal punto di vista concettuale che contrattuale: l’affitto con riscatto veniva usato prevalentemente per la vendita di case popolari nei decenni passati, ha una durata nettamente superiore (20-30 anni) ed è la combinazione di un contratto di locazione e di un contratto d’opzione d’acquisto (e non di un preliminare di vendita come nel Rent to buy).

Come funziona il contratto di Rent to buy per gli immobili?

Facciamo un esempio pratico.

Il valore di un appartamento è fissato a 150.000 euro. Il canone concordato con il contratto di Rent to buy è di 800 euro al mese e la durata stabilita del contratto è di 5 anni (ossia 60 mesi). Ogni mese, degli 800 euro versati dal locatario-acquirente 200 euro valgono per il godimento del bene (come in un semplice affitto), mentre 600 euro sono l’anticipo sull’eventuale futuro acquisto. Al termine dei 5 anni l’acquirente avrà versato al venditore un anticipo di 36.000 euro (600 euro per 60 mesi), quindi, se sceglie di comprare l’appartamento l’importo residuo che dovrà versare sarà di 114.000 euro (ossia i 150.000 euro iniziali meno i 36.000 euro già versati). 

Chiaramente si tratta solo di un esempio: è importante considerare che ogni variabile di questo contratto può essere stabilita con un certo grado di libertà, a partire dalla durata del periodo transitorio di affitto, fino alla rata del canone mensile.

La certezza è che nel Rent to buy il conduttore/affittuario non è obbligato ad acquistare l’immobile al termine del periodo di locazione. È sempre bene leggere attentamente i termini, perché in caso di previsione di un obbligo si configura una tipologia di contratto differente.

Il Decreto Sblocca Italia ha stabilito che i “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, come viene definito giuridicamente il Rent to buy, sono soggetti all’atto notarile e alla trascrizione nei Registri Immobiliari, con valenza massima di 10 anni. Questa forma di pubblicità, tra gli altri effetti, tutela l’acquirente da eventuali ipoteche e pignoramenti dell’immobile che restano ascrivibili a carico del venditore durante il periodo di locazione e, allo stesso tempo, garantisce al venditore di mantenere la proprietà finché non avviene la definitiva trascrizione della vendita. 

E se l’affittuario decide di non acquistare l’immobile?

Alla scadenza dei mesi stabiliti per la locazione, se il conduttore decide di non acquistare l’immobile il venditore dovrà restituirgli solo l’importo complessivamente versato nel tempo a titolo di accontoPer questo è necessario che nel contratto siano definite con esattezza la parte del canone relativa al godimento in affitto (che non verrà restituita) e la parte da considerarsi come anticipo sulla possibile vendita. 

Così stabilisce la norma: “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”.

A tal proposito, nel contratto di Rent to buy possono essere inserite clausole che permettono al venditore di trattenere un’ulteriore parte dei canoni, oltre l’acconto, per limitare i danni causati dalla mancata vendita.

Quanto può durare il contratto di Rent to buy e come si calcola la rata?

Secondo la normativa, la tutela garantita dalla trascrizione è di 3 anni: il Rent to buy di regola ha quindi questa scadenza, ma può essere prorogato fino a 10 anni se entrambe le parti concordano.

La rata del canone mensile può essere stabilita liberamente tra le parti. Di solito è di un importo leggermente superiore rispetto al canone medio degli affitti di riferimento in quel momento, considerata la località, la zona e la tipologia di immobile. 

Cosa succede se il conduttore smette di pagare le rate?

Nel contratto viene stabilito dopo quanti canoni non pagati il conduttore diventa inadempiente. Le rate non pagate devono essere almeno pari a un ventesimo del numero complessivo. Come conseguenza, il conduttore è costretto a lasciare l’immobile e il venditore trattiene tutti gli importi versati fino a quel momento, a titolo di indennità. 

Come viene tassato il contratto di Rent to buy?

Il regime fiscale del Rent to buy ha diverse variabili. Cambia a seconda che i contraenti siano persone fisiche o persone giuridiche (partite IVA) e cambia a seconda della natura dell’immobile. Per semplificare, è bene sapere che all’atto iniziale e per la durata del periodo transitorio di locazione viene applicata la disciplina fiscale del contratto di affitto per la quota di canone relativa al godimento del bene, mentre per la quota relativa all’anticipo sull’acquisto viene applicata la disciplina fiscale della cessione di immobili, così come se all’atto finale si realizzi la vendita.

Chi paga l’IMU in caso di Rent to buy? Come in qualsiasi contratto di affitto, l’IMU e tutte le imposte legate alla proprietà di un immobile sono a carico del venditore, che resta il proprietario fino all’eventuale vendita.

Per quanto riguarda invece le spese notarili di trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari (atto iniziale) e dell’eventuale atto di compravendita (atto finale), queste sono a carico dell’acquirente/affittuario.

Si può cedere a un terzo soggetto il contratto di Rent to buy?

Si, il Rent to buy prevede la possibilità di cedere in parte o in toto i diritti derivanti dal contratto, a patto che entrambe le parti diano il loro consenso o che non sia stato stabilito diversamente nello stesso contratto iniziale.

I vantaggi del Rent to buy: conviene davvero?

Scegliere la formula del Rent to buy porta vantaggi evidenti per entrambe le parti.

L’acquirente/affittuario:

  • ha più tempo per stabilizzare la sua situazione economica e finanziaria e raggiungere i requisiti standard richiesti dalle banche per accendere un mutuo, pur ottenendo immediatamente il possesso dell’immobile;
  • alla fine del periodo di locazione, se non dispone della liquidità necessaria all’acquisto dovrà chiedere un mutuo per un importo inferiore rispetto a quello iniziale, e quindi ottenibile in maniera più agevole;
  • potrà dimostrare alla banca di essere stato regolare nei pagamenti del canone di affitto, acquisendo affidabilità.

Dal canto suo, invece, il venditore

  • considerate le attuali difficoltà ad accedere al mercato dei mutui, con questa formula ha la possibilità di vendere in maniera più agevole l’immobile, potendolo offrire a una platea più ampia di potenziali acquirenti;
  • si assicura un’entrata mensile fissa, incassando il canone;
  • si libera dei costi di manutenzione ordinaria dell’immobile.

Il Rent to buy, però, comporta anche dei rischi per il venditore. Il più lampante è che il conduttore decida di non acquistare l’immobile alla fine del periodo transitorio ma continui a occuparlo, ostacolando la restituzione al legittimo proprietario. In questo caso è necessaria l’azione giudiziaria di “rilascio del bene”, una procedura leggermente diversa dallo sfratto e che mediamente si risolve in un tempo minore.

Il Rent to buy per salvare la casa dall’asta: la soluzione di Esdebitami Retake

Il Rent to buy è anche il contratto utilizzato dalla nostra Società Benefit nell’ambito del servizio SalvaLaTuaCasa, la soluzione etica per le persone in difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo che rischiano il pignoramento dell’immobile

Sfruttando le possibilità offerte dalla legge sulla cosiddetta cartolarizzazione a valenza sociale dei crediti deteriorati, Esdebitami Retake offre una soluzione concreta che ti permette di salvare la casa dai debiti, senza mai lasciare la tua abitazione.

In pratica, prima che l’immobile venga (s)venduto all’asta giudiziaria, interveniamo grazie al supporto di investitori etici estinguendo totalmente il mutuo con la banca e liberandoti dai debiti. 

A questo punto sottoscriviamo con te un contratto di Rent to buy di 36 mesi che ti permette di continuare a vivere nella tua abitazione pagando un canone di affitto sostenibile, calcolato in base alle tue effettive possibilità economiche. Come già spiegato, una parte di questo canone è considerato come un anticipo sul futuro riacquisto dell’abitazione, e nel nostro caso la quota di anticipo è nettamente superiore a quelle stabilite mediamente sul mercato. 

Allo scadere dei 36 mesi, come previsto dal Rent to buy, puoi decidere liberamente di riscattare l’immobile, pagando l’importo residuo del mutuo che abbiamo estinto con la banca, diminuito degli anticipi versati nel corso del periodo di affitto e senza nessun interesse. Se per qualsiasi motivo non vuoi o non puoi riscattarlo, ti supportiamo nella vendita della casa al prezzo di mercato e ti restituiamo qualsiasi eccedenza ottenuta rispetto al debito estinto. 

Se hai difficoltà a ripagare i tuoi debiti e temi di perdere la casa, contatta il team di Esdebitami Retake: attraverso una consulenza gratuita, capiremo insieme in che modo possiamo aiutarti e se questa può essere la soluzione giusta per risolvere la tua situazione debitoria. 

 

Crediti immagine di copertina: Kwangmoozaa/shutterstock.com

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Luigi Ursino

è giurista con un'esperienza ultraquarantennale nel campo della consulenza immobiliare e creditizia. È specializzato nell’analisi della capacità di indebitamento di privati ed aziende nei confronti del sistema bancario e finanziario ed esperto in materia di sovraindebitamento. Dopo aver fondato network nazionali di mediazione creditizia, oggi è Presidente di Esdebitami Retake e presiede il Comitato Tecnico Scientifico che supporta le scelte aziendali con contributi di ricerca e studio.

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