Saldo e stralcio del mutuo ipotecario: può essere la soluzione al tuo debito?

Accendere un mutuo è spesso l’unica soluzione possibile per chi decide di acquistare una casa. Quando si parla di mutuo ipotecario, in particolare, ci si riferisce a una forma di prestito – concessa principalmente dalle banche, ma eventualmente anche da altri intermediari finanziari – in favore di chi vuole acquistare/ristrutturare un immobile o rifinanziare un precedente mutuo ottenuto per la stessa finalità. Il carattere ipotecario di questo prestito deriva dal fatto che il debitore non solo deve dimostrare di avere la capacità di restituire il finanziamento a medio-lungo termine, ma è obbligato anche a porre come garanzia reale del rimborso (tramite l’iscrizione di un’ipoteca) lo stesso immobile per il quale è stato richiesto il prestito. In questo modo, se non riuscisse a rispettare le scadenze concordate, il creditore potrebbe rivalersi sulla proprietà immobiliare.

Purtroppo può capitare che nel corso del tempo, per varie ragioni, una famiglia si trovi in difficoltà economica e che non riesca più a pagare le rate del mutuo. In questi casi una possibile soluzione di cui si sente spesso parlare è la proposta di saldo e stralcio del mutuo sulla casa con l’obiettivo di sanare la propria posizione debitoria. Ma si tratta di un’opzione realmente fattibile ed efficace? Esistono altre strategie utili per salvare la casa quando non si riesce a far fronte al mutuo? Scopriamolo insieme. 

Saldo e stralcio del mutuo ipotecario: cos’è?

Il saldo e stralcio del mutuo ipotecario è un accordo di natura transattiva. Si tratta di un contratto con cui debitore e creditore si accordano per estinguere un mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto di un immobile con condizioni più agevolate rispetto allo stesso mutuo, risolvendo una situazione di comprovata difficoltà economica del debitore che non riesce più a rispettare il piano delle rate stabilito in origine. È una soluzione particolare rientrante nelle casistiche della formula di saldo e stralcio.

Questo accordo prevede che il debitore paghi una somma inferiore rispetto all’ammontare del debito residuo, proporzionata alle sue reali possibilità, in un’unica tranche (soluzione più comune) o con un nuovo pagamento rateale, ma in questo caso dilazionato in un tempo nettamente inferiore.

Non è possibile stabilire a priori e in maniera generica la percentuale del debito che può essere “stralciata” e, di conseguenza, l’ammontare residuo che rappresenta il saldo del mutuo, perché questi valori dipendono da numerose variabili.

Possibili vantaggi del saldo e stralcio

L’accordo di saldo e stralcio permette di soddisfare esigenze contrapposte. Da un lato, il debitore in difficoltà risolve la sua situazione debitoria, liberandosi definitivamente delle pressioni del creditore che, dopo aver accettato questo accordo, non potrà più rivalersi in nessuna maniera richiedendo ulteriori pagamenti. Inoltre, ottiene uno sconto su quello che era il debito iniziale, ed evita situazioni ben più gravose come il pignoramento della casa e la sua vendita all’asta.

Dall’altro il creditore – pur dovendo rinunciare a una parte del credito – riesce concretamente a incassarne almeno una parte, con il vantaggio che questo avverrà in tempi certi (e solitamente rapidi) e senza fare ricorso a lunghe e costose procedure.

Ma in caso di mutuo ipotecario, l’accordo di saldo e stralcio è davvero una strada percorribile? È possibile sperare in questa soluzione per risolvere il debito con la banca? 

Mutuo ipotecario: quando può convenire fare proposta di saldo e stralcio?

Come accennato, il presupposto per fare una proposta di saldo e stralcio di un mutuo ipotecario è la condizione economica complessa del debitore, anche se è bene precisare che non esiste una legge che quantifichi quanto effettivamente debba essere complicata questa situazione. In ogni caso, per formulare una proposta alla banca e dare il via alla procedura con possibilità di esito positivo, è necessario che le difficoltà economiche si traducano in un mancato pagamento delle rate per un periodo prolungato di tempo, perché ovviamente la banca non tratterebbe il saldo e stralcio di un mutuo che viene pagato regolarmente.

Questo periodo può essere variabile, in genere coincide con la decadenza dal beneficio del termine, ossia quando la banca non ammette più il pagamento delle sole rate insolute (oltre interessi e spese maturati) ma esige il saldo in un unica soluzione del credito residuo, a causa delle reiterate mancanze del debitore.

In termini più generici, può avere senso richiedere questa formula all’intermediario finanziario nel momento in cui ci sia una reale convenienza ad arrivare a una risoluzione rapida della posizione debitoria, e quanto più indolore possibile, per entrambe le parti

Ecco allora che si comincia a intuire come, nella maggior parte dei casi, in presenza di mutuo ipotecario il saldo e stralcio non sia un approccio conveniente per l’istituto di credito che ha concesso il mutuo. Il motivo è presto detto. Con il mutuo ipotecario, infatti, il creditore ha una garanzia in più, rappresentata dal valore dell’immobile stesso, dunque non accetterà mai una proposta di saldo e stralcio per un valore inferiore a quello che otterrebbe con la vendita della casa all’asta

Per spiegare meglio il concetto, ragioniamo in cifre facendo un esempio pratico: se il valore del debito ancora da saldare ammonta a 100.000 euro e il valore di mercato attuale dell’immobile è di 300.000, difficilmente la banca accoglierà una proposta di saldo e stralcio. La motivazione? La banca potrebbe soddisfare in maniera migliore il suo credito attuando procedure esecutive di pignoramento e rivendita successiva dell’immobile, pur tenendo in considerazione i costi da dover anticipare.

Quando il creditore potrebbe accettare il saldo e stralcio sul mutuo ipotecario

Quando potrebbe risultare efficace il saldo e stralcio in caso di mutuo ipotecario? Ad esempio, nel momento in cui le aste giudiziarie si sono tenute e sono andate deserte, il che significa che l’immobile non solo non è stato venduto, ma ha subito anche un forte deprezzamento, perché a ogni tentativo di vendita il prezzo minimo d’asta viene abbassato. Se il valore della casa all’asta si è ridotto in modo significativo il creditore probabilmente ricaverà molto meno di quanto previsto dalla vendita. A quel punto potrebbe essere interessato ad accettare una cifra minore rispetto al debito originario (quindi ad accordarsi con il saldo e stralcio) perché risulterebbe più conveniente rispetto alla somma ottenibile all’asta, inoltre gli eviterebbe di proseguire con la procedura che comporta lungaggini e spese. 

Sei in difficoltà con il mutuo? I vantaggi della cartolarizzazione a valenza sociale

In presenza di mutuo ipotecario, quindi, l’accordo di saldo e stralcio è una soluzione effettivamente adottabile in poche circostanze, perché solo in casi circoscritti l’istituto di credito troverà questa opzione più vantaggiosa rispetto alla vendita della casa all’asta. 

Ecco quindi che, se hai difficoltà a far fronte alle rate del mutuo, può essere utile valutare opzioni diverse, ma più funzionali, come la cartolarizzazione a valenza sociale, che si differenzia dalla cartolarizzazione tradizionale in quanto nasce con l’obiettivo di avere effetti positivi per le famiglie che non riescono pagare i debiti. 

Grazie alla cartolarizzazione a valenza sociale, il debitore che non ha più modo di restituire le rate del mutuo e che rischia di perdere l’immobile a causa del pignoramento e della vendita all’asta, può fare istanza alla banca per stipulare un contratto di affitto sulla casa pignorata ed oggetto di espropriazione a seguito di vendita all’asta. In questo modo, il debitore e la sua famiglia non dovranno lasciare l’abitazione, e avranno la possibilità di continuare a viverci limitando i comprensibili traumi legati all’espropriazione stessa. 

Esdebitami Retake, Società Benefit che aiuta le persone a trovare soluzioni sostenibili per uscire dai debiti, ha aggiunto un’ulteriore novità a tutto questo. Con il servizio SalvaLaTuaCasa, infatti, il contratto di affitto previsto dalla cartolarizzazione a valenza sociale diventa un contratto di Rent to buy, ovvero un “affitto finalizzato al riacquisto totale dell’immobile”. Quali sono i vantaggi? Grazie a questa soluzione potrai: 

  1. estinguere il debito con la banca prima che la casa venga venduta all’asta;
  2. continuare a viverci tramite il contratto di Rent to buy;
  3. dopo 36 mesi riacquistare l’abitazione versando la parte restante del mutuo a cui vengono sottratte le rate pagate con il contratto di Rent to buy;
  4. in alternativa, vendere l’immobile al valore di mercato, evitando il deprezzamento economico del bene che di regola deriva dall’asta giudiziaria.

Se vuoi sapere di più sul servizio SalvaLaTuaCasa, prenota una prima consulenza gratuita: analizzeremo la tua situazione economica e debitoria per capire se ci sono i presupposti per procedere con questa opzione o per individuare altre strade possibili. Il nostro obiettivo, infatti, è aiutarti a uscire dai debiti attraverso una soluzione sostenibile per te e la tua famiglia. 

 

Crediti immagine di copertina: Mygate/Shutterstock.com

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Luigi Ursino

è giurista con un'esperienza ultraquarantennale nel campo della consulenza immobiliare e creditizia. È specializzato nell’analisi della capacità di indebitamento di privati ed aziende nei confronti del sistema bancario e finanziario ed esperto in materia di sovraindebitamento. Dopo aver fondato network nazionali di mediazione creditizia, oggi è Presidente di Esdebitami Retake e presiede il Comitato Tecnico Scientifico che supporta le scelte aziendali con contributi di ricerca e studio.

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